Obviamente ninguém compra um imóvel com a intenção de desfazer do contrato antes mesmo do imóvel estar pronto. Porém, infelizmente é muito comum, principalmente em razão da crise financeira, adquirentes de imóveis na planta tornarem inadimplentes entre o início e o meio do parcelamento, sendo obrigado a desfazer-se do contrato solicitando o distrato sem sequer usufruir o imóvel.
Importante diferenciar que caso o motivo da rescisão tenha sido por culpa da construtora, como em caso de atraso na entrega da obra, por exemplo, sempre foi garantido ao consumidor a devolução total do pagamento. Ainda, os consumidores, na maioria das vezes, eram garantidos do direito de receber entre 80% a 90% da totalidade dos valores investidos até o momento da rescisão, mesmo se o motivo da rescisão tenha sido por culpa do próprio consumidor.
Com o advindo da Lei do Distrato de 2018, tudo mudou e o cenário imobiliário passou a ser mais favorável às construtoras em casos de distrato provocado pelo consumidor. A polêmica é alta nos debates jurídicos pois, de um lado temos a proteção dos direitos dos consumidores, que não podem sofrer prejuízos desvantajosos e desproporcionais em uma relação contratual, e, de outro lado, temos o lobby imobiliário que é um dos principais focos e estimuladores da economia nacional.
Entendendo a lei
A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018) trouxe consideráveis mudanças para regular os desfazimentos de contratos imobiliários e para não ser pego de surpresa, é essencial que você, adquirente ou futuro adquirente de um imóvel, tenha conhecimento dos riscos de uma rescisão provocada junto a uma construtora.
Atualmente, contratos celebrados após a vigência da nova Lei do Distrato podem prever devolução de apenas 50% dos valores pagos pelos consumidores adquirentes caso a construção do imóvel na planta adquirido seja por patrimônio de afetação (o que é bem comum atualmente), não permitindo qualquer redução deste percentual quando a rescisão é feita por culpa do consumidor.
Em contrapartida, contribuindo para os direitos previstos no Código de Defesa do Consumidor, a Lei do Distrato exige que a construtora, ao elaborar um contrato de promessa de compra e venda de imóvel, detalhe, através de um quadro de resumo, todas as informações mais importantes do contrato, com redação clara e objetiva, como o valor de corretagem e condições de pagamento, todas as consequências do desfazimento do contrato para que o adquirente esteja ciente desde o início destes riscos, a possibilidade ou não de direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC (arrependimento em até 7 dias após celebrado o contrato com devolução de todos valores investidos, se existentes), prazo para fornecimento do habite-se e conclusão para entre da imóvel, entre outros.
A intenção do legislador foi de o adquirente não ser pego de surpresa em caso de distrato e tenha pleno conhecimento das consequências desde o início do negócio e a não observância desta regra ao elaborar o contrato, poderá tornar inválidas e nulas as cláusulas lá contidas.
A corretora
Caso a rescisão seja motivada por culpa da construtora, mantém-se o entendimento de devolução integral dos valores investidos pelo adquirente, conforme assim pacificou a Súmula 543 do STJ.
Súmula 543 - Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/08/2015, DJe 31/08/2015)
Portanto, é importante sempre ler com muita atenção todas as cláusulas de um contrato de promessa de compra e venda de um imóvel, contar com o auxílio de um advogado para garantir todos os seus interesses e expectativas nesta compra e, principalmente, se preparar financeiramente antes de adquirir o bem.
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